房产买卖合同中的这些误区你不能不知道!

 

深圳小产权房网讯:

对于大多数人而言,房子几乎是一生中买的最贵的商品之一。可是,你真的会买房吗?现在买房子的各种误区数不胜数,所以购房置业的朋友千万要谨慎!现在小编就为大家介绍下房产买卖合同中存在的一些误区,希望能为您的购房置业提供一些帮助。

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误区一:未经共有人同意的买卖合同必然无效

未经共有人同意私自出售房屋的合同效力取决于不同情形。如果房产虽为共有,但是登记在一人名下,买方基于对房产登记的信任与登记一方签订的合同属有效合同;如房产登记为全部共有人,买方仅与其中一人签订,事后共有人不予追认,则合同无效,但是签约人构成表见代理的,合同有效。

经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由,主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效的情形。对此问题,应区别不同的情形分别处理:

1、房屋出售时,权利登记仅为出卖人一人的,基于不动产的公示、公信原则,买受人有理由相信出卖人是房屋的完全权利人,其与出卖人之间签订的买卖合同,应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错,与出卖人恶意串通,损害其他共有人利益的除外。

2、房屋出售时,权利登记为数人的,基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定,在其他权利人事后不予追认的情况下,应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权,符合表见代理构成要件的,应确认买卖合同有效。

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误区二:阴阳合同中的阳合同无效

阴阳合同是指为逃避国家税收,买卖双方恶意串通,故意以低于实际销售价的价格过户的合同。用于过户的在国土房产局备案的合同为阳合同,实际履行的是阴合同。阴阳合同虽然损害了国家利益,但逃避的仅仅是国家税收,导致无效的仅仅是阳合同的交易价格条款,除此之外合同的条款仍然有效。

对于阴阳合同的效力,目前为止法律还没有明确的规定,在司法实践中对阴阳合同效力的判断主要有以下几点:

1、阴阳合同中的阳合同因不体现当事人的真实意思而不发生法律效力;

2、阴合同是当事人的真实意思表示而认定为有效合同,阴合同只要内容合法,同样受到法律保护;

3、如果利用阴阳合同实施违法行为,或者以合法的形式掩盖违法的目的,则不仅伪装的阳合同无效,被伪装的阴合同也因内容违法而无效;

4、买方不想买而主张卖方避税,或者签现售合同后只想以现售合同上的低价买,一般认定合同有效但过户价格条款无效;

5、双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户,另一方拒绝的,会调解,调解不成则认定合同不成立;

6、没签过户确认书,现售价变少的,视为双方意思变更,现售合同有效。

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误区三:未使用官方版本所签订的买卖合同无效

为规范房地产交易,无论是一手还是二手房,都制定了官方合同文本,该文本只起到示范作用,所以没有使用该范本的房地产买卖合同仍然有效,任何一方违约都需承担违约责任。

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误区四:未按约定支付定金构成违约

定金属于实践性合同,自定金交付时生效。迟延支付或支付定金的数额与约定的定金数额不符的视为定金合同的变更,不构成违约。

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误区五:购房后可以清走原租客或者单方改变原租赁合同

“买卖不破租赁”是房屋交易原则,该原则亦被我国合同所确认。根据该原则,买方购买房屋后必须接替原业主履行与租客的租赁合同,不能涨房租,更不能强行清走租客。

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误区六:签订认购书后没签商品房买卖合同,定金只能被没收

房地产认购书中的定金在性质上属于立约定金,作用是保证将来签订正式的房地产买卖合同,只有无故不签订才承担定金罚则。如果是由于双方对合同条款未能达成一致意见或非认购方过错导致房地产买卖合同无签订,开发商应当退回购房者的定金。

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